La Loi de normandie est un dispositif qui permet d’attirer les fonds des investisseurs privés (essentiellement les particuliers) vers des projets de rénovation dans l’immobilier ancien.

  1. La durée du dispositif est courte, prolongée jusqu’au 31 décembre 2022. Attention, ne faites pas l’achat du bien le 30 décembre 2022, et nous vous invitons à lire les petites lignes de Légifrance à ce sujet.
  2. Vous devez acheter un bâti dont la finalité sera le logement, l’habitation.
  3. Le dispositif consiste à défiscaliser les travaux, et pour ce faire, ces derniers doivent représenter 25 % du coût total de l’opération jusqu’à un total de 300000.
  4. Le bâti doit se situer dans les communes élligibles. La liste évolue, le mieux est de se référer le jour de la lecture de notre article aux portails du gouvernement. Evitez les informations diffusées sur les Sites divers et variés !
  5. Sur le coût des travaux, 30 % doivent être liés à la rénovation énérgétique. Les travaux concernés par la rénovation énergétique sont listés sur Légifrance.
  6. Le professionnel doit être qualifié RGE (Reconnu Garant pour l’Environnement) !
  7. Pensez s’il vous plait à réaliser avant travaux un état des lieux attestant de l’insalubrité du logement ainsi qu’un diagnostic thermique, et en faire après travaux. L’administration fiscale n’oubliera pas de vous  réclamer la preuve que la rénovation était nécessaire et qu’il y a vraiment eu une amélioration énérgétique.
  8. Ce logement sera destiné à des ménages à faible revenu et en habitation principale. Donc, le revenu des locataires a un plafond consultable sur ce lien.
  9. La durée d’engagement du bail est variable, consultable sur le même lien  proposé ci dessus, et fera varier la defiscalisation.
  10. Enfin, le loyer maximum sera calculé selon la formule suivante : Barème Pinel x (0,7 + 19/ surface utile ) x la surface utile. Le calcul de la surface utile intègre les annexes à habitation (attention, pas en totalité !)

Après ces savants calculs, nous vous recommandons vivement avant de vous lancer de mettre en relief :

Le plafond des revenus du futur locataire, avec le loyer futur (sur la base du calcul) avec l ‘assurance loyer impayés, dégradations immobilières, départ prématuré. Car les assurances risquent de vous dire que votre dossier n’est pas recevable pour souscrire à l’assurance loyer impayé à cause de la situation fiancière trop précaire des locataires.

Grosso modo, les assureurs concidérent que la charge que représente le montant du loyer doit correspondre à 1/3 maximum du revenu du ménage.

Cette assurance est nécessaire, elle vous sécurise. Et elle coûte chère ! Pour un loyer de 650 euros / mois, comptez 25 euros d’assurance minimum / mois. Pour 1500 euros / mois de loyer, compter quasiment 80 euros / mois.

Autre point, les biens immobiliers se situant en centre ville, pensez à vérifier si la ville est en zone tendue. C’est à dire que le préavis de départ de votre locataire est réduit, si c’est le cas, à un mois. Autrement dit, il n’est pas évident de trouver un locataire en moins d’un mois, l’assurance joue encore son rôle en cas de logement vacant.

Le montage de l’opération est délicate pour un particulier. Car si vous oubliez un élément, la défiscalisation ne pourra être acceptée. Je pense au diagnostic avant et après, ou à la sélection d’une entreprise qui n’est pas RGE. L’erreure est fatale.

Par ailleurs, le risque aussi est de s’informer sur les Sites internet généraux, comme le notre ! Il est indispensable de se référer à des portails d’informations très fiables, et selon nous, vous devez construire votre projet en lisant toutes les petites lignes des articles sur LEGIFRANCE faisant référence à la Loi de normandie.

En plus de suivre la pérénité financière concernant le montage fiscal, vous devrez être attentif auprès de la banque, de l’entrepreneur, des travaux, des assureurs, et des locataires.

La banque vous débloquera les fonds, mais attention aux commissions et aux justificatifs à fournir pour débloquer les acomptes pendant les travaux. La dommage-ouvrage pourra vous être réclamée. Si vous oubliez de l’intégrer dès le début du chantier…vous risquez de ne pas payer l’entrepreneur en temps et en heure ! et la DO ne se souscrit pas en un claquement de doigts, de nombreux justificatifs vous seront réclamés !

L’entreprise de travaux. La seule recommandation, c’est de s’orienter vers un entreprise qui est solide financièrement. Sans modération, consultez l’historique de l’entreprise ( societe.com) Ne prenez pas les moins chères et dont la société a été créee il y a quelque jour. Notez d’ailleurs, que le devis travaux pour acceptation à la banque, fera l’objet d’une analyse par un prestataire pour donner son avis. Pour la modique somme d’environ 500 euros, que vous n’aurez pas prévu ( bien que maintenant vous êtes au courant !). 

Un point important et qui est en lien avec l’assurance dommage-ouvrage. Dès la sélection de l’entreprise, demandez lui l’attestation de décennale. Il arrive que certaines sociétés souscrivent à une décennale en LPS. Il s’agit d’assureurs pour la plupart étrangers. Nombreux ont disparu très récemment…et cette fragilité inquiète légitimement les assureurs basés en france ( MAIF, SMA etc.) Donc, lorsque vous allez choisir une société dont la décennale est une LPS…vous ne trouverez probablement pas une assurance en DO. Il n’y a pas d’assureur DO en LPS. Et peu d’assureurs français accepteront d’engager leur DO pour couvrir votre entreprise de travaux assurés en LPS…

Les assurances….la dommage ouvrage, l’assurance complementaire de risque incendie pendant les travaux (nous la recommandons vivement), l’assurance propriétaire bailleur, l’assurance loyers impayés, l’assurance du locataire etc…etc…etc..pensez à intégrer ces charges !

Enfin les locataires. Et bien vous croyez en votre projet, vous estimez un loyer, attention au retour à la réalité. Consultez bien les loyers des autres biens immobiliers de la ville. Car votre loyer devra être similaire au votre !

Et en intégrant : le credit immobilier, les travaux de rénovation, la taxe foncière, les assurances…même en défiscalisant, il n’est pas évident que le loyer soit à la hauteur de toutes ces charges.

Pour résumer, la rénovation pour défiscaliser, ce n’est pas la plus belle aventure. Nous préférons tout de même l’achat d’un bien immobilier à rénover pour son propre nid et y héberger sa famille !