Vous avez décidé de vous lancer ? et puis voilà le temps des visites ! Pas de panique…les biens immobiliers à rénover peuvent faire peur, très peur. Vous allez vous poser beaucoup de questions :

Comment déposer et poser les fenêtres ?

Comment reprendre la chaux des murs ?

Comment se débarasser de l’humidité ?

Les murs, les poutres, les planchers, sont-ils en bon état ?

Prenez les choses dans l’ordre.

Vous devez avant une visite vous renseigner sur la situation générale du bien (urbaine, géographique, géologique etc.), voir l’article a-renover.com à ce sujet.

C’est essentiel. Ces informations vont vous permettre de savoir si la maison se situe dans une zone à risque (crue, inondation par remontée de nappe, glissement de terrain etc). Nous avions vu dans le cas de Paris et en île de france, que vous pouviez rencontrer des risques liés aux carrières par exemple. Observez si le bien se situe sur une pente ( risque d’écoulement d’eau, de boue). Sur google map, regardez le nom des rue autour de l’habitation : rue de la source, rue des platrières ( anciennes exploitations de gypse) ou rue du déluge …

C’est une base qui vous permettra le jour de la visite de ne passer à côté d’aucun détail. Surtout que les anciens ne construisez pas au hasard. 

Prenez par exemple le cas d’un bâtisse en pierre construite sur un flanc de colline. Vous aurez préalablement à la visite, notez la présence de risques de coulée de boue par exemple. Ces maisons n’auront pas de caves tout simplement. Elles seront surelevées. Vous aurez une buanderie en RDC. Un escalier extérieur face à la maison, permettant l’accès au R+1, dans lequel vous avez la cuisine, salle à manger, salon etc.

A contrario, à proximité de ces bâtisses anciennes, vous pourrez trouver malheureusement des maisons quasi neuves, aves de beaux sous-sol…

Lors de la visite, regardez la maison dans son ensemble : cave, les murs en pierre, la toiture etc.

Ne soyez pas effrayés par les fissures, elles ne sont pas systématiquement le signe d’un futur effondrement de la maison ! Les anciens construisaient à leur rythme. Le sol tassait de manière synchrone à la construction. Les murs bougeaient et c’est normal. D’ailleurs, les anciens finalisaient la construction des maisons en réalisant un chaînage entre la charpente et les murs en utilisant sans modération des croix de saint-andré.

Un point important. Y a t-il du ciment sur les murs en pierre ? Si oui, il faudra le retirer dans la plupart des cas. Le ciment était à la mode, et malheureusement les maisons anciennes pleines de charme ont subi les assaults de maçons obsédés par ce produit inovant dans les années 70-80. Mais le ciment empêche les murs de respirer, les faisant gonfler jusqu’à la rupture. Il faudra donc piquer et y appliquer de la chaux.

A l’intérieur de la maison, le diagnostic technique devra nécessairement faire apparaître la présence d’attaques des bois.

Oubliez les détails : salle de bain, cuisine, plomberie & élécctricité, il faudrait tout remettre aux normes.

Enfin, après le sol, la maçonnerie, le bois, pensez finir la visite en observant la charpente et la toiture. Une bonne affaire, c’est une maison à rénover avec une charpente et une toiture saines. C’est indispensable. Autrement il faudra compter sur un budget très conséquent pour la remise en état.

Pour résumer :

Tenez compte de l’environnement général, la situation géographique & géologique (présence d’eau, retrait et gonflement d’argile ect) par le biais de données accessibles depuis l’internet.

Pour aller plus loin avant de vous décider : Faites appel à un bureau d’étude de sol pour vous accompagner

La cave et maçonnerie générale. Ne soyez pas effrayez par les fissures et murs penchés! 

Pour aller plus loin avant de vous décider : Faites appel à un maçon local. Il connaîtra le savoir-faire local, les anciens, les méthodes de construction locale. C’est le plus important. Certains murs semblent penchés, mais ils sont très souvent simplement large en base et plus fin en hauteur laissant cette impression d’inclinaison.

Toiture et charpente. Exigez qu’ils soient en bon état. C’est la clé de la réussite du projet, autrement négociez le prix après avoir fait faire un devis de remise en état par un artisan.

Les travaux de rénovation de la maison doivent porter essentiellement sur le second oeuvre finalement. Comptez entre 1000 et 1200 euros TTC/ m2 pour une rénovation total (plâtre, peinture, parquet, plomberie, éléctricité etc.)

N’oubliez pas d’y inclure la Dommage-Ouvrage, c’est un budget conséquent.

Ces conseils sont généraux, ils ne sauraient s’appliquer à chaque cas particulier. Faites vous accompagner par des professionnels quand votre choix s’oriente plus précisement. N’oubliez pas qu’un coup de coeur peut être traitre… Vous allez désirer un bien immobilier sur des critères qui ne seront pas objectifs et vous risquez de faire fasse à des problémes conséquent en terme financier et technique. Prenez votre temps même si vous avez la pression des intermédiaires qui vous disent que le bien est rare, et que vous risquez de le perdre.